1. ¿Qué ocurre si se vende una vivienda arrendada?
El nuevo propietario queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador era persona jurídica), incluso aunque cumpla con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
2. ¿Y si el contrato de alquiler es superior a cinco o siete años?
En este caso, el adquirente queda subrogado por la duración total pactada, salvo que cumpla con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Entonces, solo deberá respetar el arrendamiento hasta los cinco o siete años mínimos. El arrendador vendedor deberá indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir más allá de ese plazo.
3. ¿Qué pasa si el contrato establece que la venta extingue el arrendamiento?
Aunque se haya pactado la extinción del arrendamiento por enajenación, el comprador deberá respetar el contrato al menos hasta que se cumplan cinco años (o siete si el arrendador era persona jurídica).
4. ¿Quién puede seguir en la vivienda en caso de divorcio, separación o nulidad matrimonial?
El cónyuge no arrendatario podrá continuar en la vivienda si así lo dispone la resolución judicial de separación, divorcio o nulidad. En ese caso, pasa a ser titular del contrato de arrendamiento.
5. ¿Cómo debe comunicar el cónyuge su voluntad de continuar en el arrendamiento?
Debe notificarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial, adjuntando copia de la misma o la parte que acredite el derecho de uso.
6. ¿Qué sucede con el contrato de alquiler en caso de fallecimiento del arrendatario?
El contrato no se extingue automáticamente. Podrán subrogarse en el contrato:
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El cónyuge conviviente.
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La pareja de hecho (con dos años de convivencia o descendencia común).
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Los hijos menores o dependientes que vivieran con él.
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Los ascendientes convivientes.
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Los hermanos convivientes.
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Familiares hasta tercer grado con discapacidad ≥ 65 % que vivieran con él.
Si no existe ninguna de estas personas, el contrato queda extinguido.
7. ¿Qué ocurre si hay varias personas con derecho a subrogarse?
Se aplica un orden de prelación: primero el cónyuge o pareja, luego descendientes, ascendientes, hermanos y finalmente familiares con discapacidad. Dentro de cada grupo, se prioriza por cercanía de parentesco, cargas familiares, edad o grado de minusvalía.
8. ¿Qué plazo hay para comunicar la subrogación tras la muerte del arrendatario?
El arrendador debe recibir notificación escrita en un máximo de tres meses, acompañada del certificado de defunción y la identificación del subrogado. Si no se cumple este requisito, el contrato se extingue y los potenciales subrogados deberán pagar solidariamente la renta de esos tres meses.
9. ¿Se puede pactar la exclusión del derecho de subrogación en caso de fallecimiento?
Sí, pero solo en contratos con duración inicial superior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) y siempre que el fallecimiento ocurra transcurrido ese periodo. No obstante, no podrá pactarse esta exclusión si afecta a menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años en situación de vulnerabilidad.